임대차계약 3법을 알아보았습니다

임대차3법

 

안녕하세요 제로입니다

오늘은 임대차계약 3 법에 대해서 알아보겠습니다

 

지식인 활동을 하다보면은 정말 많이 올라오는 임대차계약 3 법

계약갱신 청구권, 전원세 상한제, 임대차 신고제

 

요 3가지 법이 바로 임대차계약 3 법입니다

그럼 정의를 먼저 보죠 네이버 백과사전입니다

 

 네이버 시사상식사전 출처

 

 

계약 갱신 청구권

 

임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 계약 만기 6개월에서 2개월 전까지 계약 갱신을 의사를 전달해야 합니다. 임대인 다음과 같은 특별한 사유가 아니면 거절하지 못하다고 되어 있습니다

 

1. 임대인(집주인)의 직계존속(부모), 비속(자녀)이 실 거주할 경우 단, 실거주 시 최소 2년 이상 거주, 거주 목적이 거짓으로 밝혀질 경우 계약을 거부당한 임차인에게 손해배상 소송을 당할 수 있습니다.

 

 손해배상 소송액 첫 번째는 월세일 경우 3개월, 전세인 경우 전세 전화가율 2.5%의 3개월입니다 예를 들어 2억 전세인 경우 2억+2.5% = 500만 원 / 12개월 = 41.6천 원 × 3개월 = 124,8천 원입니다 

 

 손해배상 소송액 두 번째는 임대인이 새롭게 계약한 임차인과의 차액의 이익분의 2년 치를 계산합니다

2억 전세에서 3억으로 전세가를 올려서 계약을 했을 시 월세 전환율 41.6천 원 - 62.5천 원 = 20.9천 원 × 24개월 = 501.6천 원

 

손해배상 소송액 세 번째는 임차인이 계약 거절로 인한 손해액입니다  

 

이 세 가지 중 높은 금액을 손해 배상 상정을 합니다

 

그런데 501.6천 원 받자고 소송을 하는 것이 무슨 의미가 있냐고 하는 실효성의 문제가 대두되고 있는 상황입니다만 사실 이 상황이 벌어지면 임대인이 계약 거절 시 임차인이 계속 눌러살아 버리면 명도소송 밖에 없는데 명도 소송이 위의 사항을 열거하여 손해배상을 받고 나가는 것이 법의 취지라 저는 생각이 듭니다

 

이사비용 및 중개사 수수료는 챙겨 받으라는 소리이고 실제로 명도소송까지 가기에는 엄청난 시간이 많이 소요되므로 그동안 여유롭게 집을 알아볼 수 있기 때문입니다.

 

2. 2개월 이상 월세 연체 시 거절 

 

3. 임대인 동의 없는 무단전대(전전세)를 말합니다 했을 경우에도 거절

 

4. 임대인의 건물을 재건축을 진행한다고 했을 경우에도 거절할 수 있습니다 물론 재건축을 안 하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

5. 임대인의 주택이 무너지거나 멸실을 당해 사용할 수 없을 때에도 거절할 수 있습니다

 

6. 임차인의 주택을 훼손 혹은 중대한 과실이 발생한 경우

 

대략 이 정도입니다 

 

 

전 월세 상한제

 

전 월세 보증금을 5% 이상 초과하여 재계약을 했을 경우에는 임차인의 계약 갱신 청구권은 사용하지 않은 것으로 간주합니다.

 

 

임대차 신고제

그 외 임대차 계약시 알아야 할 것들 

 

1. 묵시적 갱신 시(서로 말없이 계약을 동의) 갱신청구권을 사용하지 않은것으로 봅니다

 

2. 묵시적 갱신시 임차인은 2년 계약을 준수하는 것이 아닌 계약 해지 3개월 전에 임대인에게 통보를

    하면 됩니다. 

 

3. 임대차계약 갱신시 전세을 반전세 혹은 월세로 전환할 때에는 동일 계약이 원칙이나 임차인이 수용할 경우 가능합니다 단 이런 경우 특약사항에 명시하여야겠지요 재계약을 할지, 갱신요구권으로 한 것인지 등에

대해서 말입니다.

 

 

자 오늘은 임대차계약 3 법에 대해 자세히 공부하였습니다

그럼 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.